این تحلیل بخشی از واقعیت موجود در بازار مسکن است و در چهارچوب بحثهای انتخاباتی این روزها مطرح شد و در روزنامه تعادل روز یکشنبه منتشر شده است.
این روزها در کارزار انتخاباتی این نکته مطرح می شود که رکود در بازار مسکن در نتیجه سیاستهای دولت روی داده است و در صورت رونق بخش ساخت و ساز مشاغل زیادی ایجاد خواهد شد. پیشفرضهای این باور٬ رخدادن رکود در این بازار بخاطر سیاستهای دولت و ایجاد اشتغال هر دو در معرض نقد هستند. حال آنکه اینطور نیست. در بازار مسکن مداخله دولت مرکزی حداقلی و مداخله و ابزار دولتهای شهری حداکثریست.
اول واقعیت آماری بازار این است که در نیمه اول سال ۱۳۹۵ فعالیتهای بخش مسکن ۱۳ درصد به گفته بانک مرکزی و ۹.۷ درصد به گزارش مرکز آمار ایران از مدت مشابه سال گذشته کمتر بوده است. در بهمن ماه ۱۳۹۵ تعداد معاملات مسکن در شهر تهران به ۱۵٬۶۳۱ واحد رسیده است که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل ۴.۵ درصد کاهش داشت. بنا به نتایج سرشماری سال ۱۳۹۵ در فاصله سالهای ۱۳۹۰ و ۱۳۹۵ کل واحدهای مسکونیموجود در کشور از ۲۱.۷ میلیون به ۲۵.۴ میلیون افزایش پیدا کرده است. این یعنی ۱۷ درصد رشد. در این فاصله خانه های خالی کشور از ۱.۶۷ میلیون واحد به ۲.۵۹ میلیون افزایش پیدا کرده است. این یک افزایش ۵۵ درصدیست که بیش از افزایش عرضه واحدهای مسکونیست. در واقع ما دربازار شاهد وجود مازاد عرضه هستیم ک با سرعتی بیشتر از افزایش عرضه رشد کرده است. در کلانشهر تهران ۱۳ درصد واحدهای مسکونی خالی هستند. یعنی در شرایط فعلی بازار مالکان آنها٬ و نه دولت٬ تصمیم گرفته اند که آنها را نه اجاره بدهند و نه بفروشند.
بازار مسکن مانند هر بازار دیگری تابع کنشها و واکنشهای عرضه و تقاضاست. در شرایط فعلی ما شاهد هستیم که تعداد واحدهای عرضه شده از تعداد واحدهای تقاضا شده بیشتر است. این حالت زمانی رخ می دهد که قیمت بالاتر از قیمت تعادلی در بازار باشد. در شرایط فعلی قیمت تعادلی کمتر از قیمتیست که مالکان و سازندگان این واحدهای مسکونی مایل به دریافت برای داراییشان هستند. هزینه فرصت حفظ این دارایی کمتر از تفاوت قیمت تعادلی و قیمت مورد تقاضای سازندگان و مالکان است و می توان گفت هزینه استهلاک این داراییها ناچیز است٬٬ در نتیجه مالکان ترجیح می دهند این واحدها راکد بمانند و درآمدی تولید نکنند. این رویداد تنها وقتی ممکن است که در عمل در نتیجه شرایط موجود دربازار مسکن یک قیمت کف ایجاد شده باشد که از قیمت تعادلی بالاتر است. می توان استدلال کرد که وجود چنین قیمتی در بازار برخاسته از مدل کسب درآمد و جمع آوری عوارض شهریست.
شهرداریها در ایران بیشتر با اتکا به عوارض نوسازی و فروش تراکم هزینه های خود را تامین می کنند٬ در غیبت شفافیت در بودجه های شهری٬ بویژه بودجه شهرداری تهران٬ و در حضور موارد بسیار هزینه ها نمی توان دقیقا سهم مالیات املاک را در مدل بودجه شهرداریها مشخص کرد ولی می توان دید که مقررات شهری باعث کاهش نرخ استهلاک املاک شده است. زمانیکه می بینیم مالکی ترجیح می دهد ملک خود را راکد نگهدارد این به این معناست که هزینه فرصت اینکار متوجه او نیست. بخاطر فروش تراکم و درواقع دریافت مالیات ثابت و نه مالیات ارزش دارایی مالک که یک بار مالیاتی به شکل خرید تراکم پرداخت کرده است دیگر هزینه ای برای نگهداشتن این ملک متحمل نمی شود. در عوض در بازار ما شاهد رکود و کاهش مبادلات می شویم و در واقع از یک پیامد ناخواسته رنج می بریم.
در شرایط فعلی بازار مسکن ایران در حال عبور از دورانیست که بی شباهت به بازار مسکن ایالات متحده در فاصله سالهای ۱۳۸۸ تا ۱۳۹۳ نیست. در این دوره مازاد انباشت شده عرضه مسکن آنقدر زیاد بود که فعالیتهای ساخت و ساز به شدت کاهش پیدا کرد. خروج از رکود اقتصادی همراه با فروش این مازاد بود و از سرگیری فعالیتهای ساخت و ساز در بازار را به دنبال داشت. تفاوت در اینجاست که در یک اقتصاد رقابتی مالکین که هم هزینه استهلاک داراییشان را می دهند و هم معمولا متعهد به بازپرداخت اعتبارات بانکی دریافت شده هستند٬٬ انگیزه داشتند تا به محض آنکه قیمت تعادلی به سطحی رسید که زیانشان را حداقل کند٬ ملک را واگذار کنند. از آنجایی که نه آن ساختار رقابتی در بازار اعتبارات بانکی در ایران وجود دارد و نه هزینه استهلاک دارایی متوجه مالکین است٬ چنین انگیزه ای در بازار مسکن وجود ندارد.
این استدلال که دیگر پول در دست مردم نیست نیز به نظر اشتباه است. مردم هنوز صاحب پولشان هستند ولی به دلیل این رکود آنرا در جای دیگری سرمایه گذاری کرده اند. از سوی دیگر زمانیکه بازاری نمی تواند به قیمت تعادلی برسد٬ سرمایه گذاران نمی توانند به آن اعتماد کنند. وجود هزاران واحد خالی در بازار مسکن برای هر سرمایه گذاری نشانه وجود مانع بر سر راه رسیدن بازار به تعادل است. برای فعال سازی بازار تعریف هزینه های استهلاک املاک به شکلی که در محاسبات مالکان به حساب آید لازم و ضروریست.
نمی توان از دولت و رئیس قوه مجریه انتظار داشت که مالکین را به زور وادار به فروش کنند ولی می توان پرسید شهرداران کی متوجه می شوند که نمی شود تا ابد تراکمهای میلیاردی فروخت تا هزینه های نگهداری شهری پر از خانه های خالی را تامین کرد. همچنین باید پرسید در چهارچوب کدام تئوری اقتصادی دولت مقصر رکود در بازاریست که قانونگذار اصلی آن شوراها هستند؟
سر خیابان فرصت 
نظر شما در مورد این نوشته چیست؟